Le 28 septembre, le Conseil des ministres présentait le projet de loi de Finances 2013. Retour sur les nouvelles mesures liées au logement et leurs incidences sur limmobilier, avec Gérard MEZOU, Président de la FNAIM du VAR et Julien SAVELLI, Secrétaire Général.
« Si la Fnaim a été consultée par le Ministère de lEgalité des Territoires et du Logement, nous ne retrouvons pas nos propositions dans le projet de loi de Finances. Je suis dubitatif sur les effets escomptés par le gouvernement. Si certaines mesures vont dans le bon sens, leurs résultats risquent dêtre limités », souligne Gérard MEZOU.
Le Gouvernement, conformément aux orientations du Président de la République, sest fixé un objectif de construction de 500 000 logements par an dont 150 000 sociaux. Pour latteindre deux mesures sont programmées dans le PLF 2013 : créer un « choc doffres » en aménageant le régime des plus-values immobilières et mettre en place un dispositif de soutien en faveur de linvestissement locatif. Dautres dispositions visent à renforcer la taxe sur les logements vacants.
« Rien nest prévu pour le logement ancien dans le PLF 2013 présenté en Conseil des ministres : la restauration du PTZ dans lancien, qui avait été annoncée par Cécile DUFLOT na pas été retenue. Aucun dispositif na été mis en place pour inciter à linvestissement locatif dans lancien, même sur le secteur intermédiaire ou social », regrette Gérard MEZOU.
Réforme des plus-values : un « petit » choc doffre.
Lobjectif du gouvernement est de « créer un choc doffre positif sur le foncier public et privé dès 2013. La mise sur le marché des terrains à bâtir sera favorisée en 2013 et 2014, grâce à une réforme de la fiscalité des plus-values de cession. À partir de 2015, les plus-values de cession changeront de régime fiscal et seront soumises au barème de limpôt sur le revenu. Le Gouvernement ouvre ainsi une fenêtre de deux ans pour inciter la vente des terrains à bâtir et faire baisser le prix du foncier ».
L’abattement lié à la durée de détention sera également supprimé dès le 1er janvier 2013. Sauf pour les cessions dont la promesse de vente a été signée avant le 1er janvier 2013 et l’acte authentique signé avant le 1er janvier 2014.
« Les biens dans le Var soumis à plus-value sont nombreux du fait de la présence dun grand nombre de résidences secondaires, augmentés du parc locatif privé et des terrains à bâtir », indique Gérard MEZOU.
Pour les terrains à bâtir, « la fiscalité est fortement alourdie au 1er janvier 2013 par la suppression pure et simple de labattement. Mais réjouissons-nous », poursuit Gérard MEZOU, « car en 2015 la plus-value sera soumise non plus à taux forfaitaire mais à limpôt sur le revenu, cest-à-dire pour les plus fiscalisés à 45 ou 75 %. Nous ne pensons pas que les conditions incitatives à mettre des terrains à bâtir sur le marché soient ainsi réunies. Certains sils le peuvent attendront quelques années encore ».
Pour les autres biens taxables (hors terrains à bâtir), rien nest changé aujourdhui, si ce nest pour 2013, un abattement de 20 % sur la plus-value (hors CSG), cest-à-dire 20 % de 19 % de la base, soit 3,8 %. « Là encore, cela nest pas de caractère à créer un engouement à mettre sur le marché de la transaction de nombreux biens », confirme Julien SAVELLI.
Un nouveau dispositif pour linvestissement locatif pas assez incitatif.
Un nouvel outil, le Duflot, dispositif fiscal de soutien à linvestissement locatif, remplacera le Scellier intermédiaire. Censé être plus incitatif, mais plus contraignant, le Duflot permettra aux particuliers, à compter du 1er janvier 2013, dacheter un logement neuf afin de le louer. La réduction dimpôt sera de 18 %, étalée sur 9 ans, pour un achat plafonné à 300 000 euros. Lobjectif du gouvernement est de « loger les classes moyennes et modestes ».
Ainsi, en contrepartie de lavantage fiscal, un plafond de ressources sera fixé pour le futur locataire, et le loyer pratiqué devra obligatoirement être 20% inférieur au loyer du marché.
Les logements éligibles au Duflot (acquis ou construits entre début 2013 et fin 2016) devront être situés en zones tendues (zones A bis, A, B1 et certaines communes de la zone B2).
« Le taux de 13 % passe à 18 % : cela va dans le bon sens, mais lobligation dappliquer un loyer modéré qui devrait être de lordre de 20 % du prix du marché risque de ne pas être assez incitatif pour acheter dans le neuf, lancien rénové non aidé fiscalement peut présenter des rentabilités nettement supérieures », explique Gérard MEZOU. « De plus, le plafond des niches passant de 18 000 à 10 000 va éliminer tout investisseur ayant déjà souscrit au Scellier au moins une à deux fois », ajoute Julien SAVELLI.
La taxe sur les logements vacants touchera 3 agglomérations varoises.
A compter du 1er janvier 2013, la taxe sur les logements vacants concerna les logements inoccupés depuis plus d’un an (contre deux ans auparavant). Elle s’appliquera désormais dans toutes les agglomérations de plus de 50.000 habitants en situation de tension. Son taux sera de 12,5% pour la première année, puis de 25% les années suivantes. Un logement non vacant devra être occupé pendant plus de 90 jours consécutifs par an (au lieu de 30 actuellement).
La taxe sur les logements vacants aujourdhui appliquée dans le Var uniquement par les communes volontaires devrait après reforme concerner obligatoirement les trois agglomérations varoises TPM, DRACENIE, FREJUS/ST RAPHAEL. Cette taxe devrait plus que doubler par le taux et par laugmentation en parallèle de sa base qui est la valeur locative
brute. « Il nous paraîtrait plus efficace de mettre en place des systèmes incitatifs plutôt que répressifs. Pour exemple, un trois pièces pourrait se voir taxer de 500 à 800 par an à ce titre », précise Julien SAVELLI.
« Les appartements vides sur TPM ont été recensés par lAUDAT (agence durbanisme). Une étude réalisée en novembre 2011 par cet organisme indique que la majorité de ces logements est vétuste et échappe donc à la taxe car inhabitables. 11% des 21500 logements vacants recensés en 2007 sur TPM serait mobilisable », constate Gérard MEZOU.
Dans ses propositions en faveur de la politique du logement pour un engagement économique, social et citoyen permettant de développer une offre locative solidaire, la FNAIM avait proposé « le Bail Puissance 3 », outil 100% gagnant pour le locataire, le propriétaire et lEtat. « Un nouveau modèle qui na pas été retenu, pour le neuf comme pour lancien, à destination de ceux qui ont des difficultés à se loger dans le parc privé », regrette le Président.
2012, année de transition ou « lan 1 » dun retournement plus net ?
Marqué par deux échéances électorales rarement favorables à léconomie et à limmobilier, le premier semestre s’est caractérisé par un certain attentisme que le pouvoir d’attraction et les caractéristiques démographiques spécifiques du Var ont sans doute atténué, comparé
à d’autres régions. La situation d’ensemble demeure bien meilleure qu’elle ne l’était au plus fort de la crise de 2009. Les prix ont même connu une relative stabilité.
Lactivité du marché immobilier varois na cependant pas été épargnée par le contexte économique incertain, la perspective d’une hausse de la fiscalité, le durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, conjugués à la suppression du PTZ + dans l’ancien. Même si la situation reste fondamentalement bonne et semble devoir écarter la perspective
d’un effondrement du marché, les premiers mois de 2013 nous indiqueront si 2012 constituait une simple année de transition ou l’an 1 d’un retournement plus net.
La loi-cadre sur le logement promise au premier semestre de lan prochain est donc fortement attendue. Son contenu pourrait bien influer sur les évolutions futures. « La FNAIM poursuit la concertation engagée avec le Ministère de lEgalité des Territoires et du Logement, apportant son expérience et son expertise pour des solutions équilibrées et pragmatiques qui souhaitons le seront entendues », indique Gérard MEZOU.
Source : FNAIM Var
Photo de droite à gauche : Gérard MEZOU, Président de la FNAIM du VAR et Julien SAVELLI, Secrétaire Général
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